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滕州市民:买房住了8年未办理房产证,起诉开发商是否超过诉讼时效?

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发表于 2020-9-8 14:27:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
【咨询简要】:我于2011年与开发公司签订商品房买卖合同,购买某小区住房一套,合同第十七条关于产权登记约定:出卖人于商品房交付使用后360天由出卖人将权属登记资料提供给办房机关,该房已于2012年3月交付,我已住八年,但至今开发商未能办理房产证,我现在起诉要求开发商办理房产证是否超过诉讼时效?
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【律师评析】:关于办证请求权是否适用诉讼时效问题,司法实践中存在不同观点。

第一种观点认为,办证请求权属于债权请求权,应当适用诉讼时效。理由是:按照我国《合同法》第130条、第135条、第138条等规定,出卖人转移所售房屋的占有和所有权为其主要义务。尽管买卖的房屋已经按照房屋买卖合同规定的日期交给了购房人占有、使用,但这只是出卖人履行了转移所售房屋占有的义务,只要在合同规定的期限届满时因出卖人的原因仍未办理产权证,就属于主给付义务不履行,构成违约,按照《民法总则》188条的规定自权利人知道或应当知道其权利被侵害时起算,诉讼时效自合同规定定的办证期限届满的次日起算。

第二种观点认为,办证请求权与一般之债权请求权不同,该请求权具有极强的物权性倾向或物权属性,不应适用诉讼时效。

笔者认为第二种观点正确。理由如下:

1、登记在我国仍然具有较强的行政权行使的特征和痕迹,而基于复杂的然而却是众所周知的原因,登记行为现状与大量的登记需求之间存在巨大的反差。如果是因效率不高、制度不健全,甚至无相关登记等导致登记无法作成,而又将买受人此请求权纳入诉讼时效调整范围,对买受人显属不公。

2、一种请求权是否应属于诉讼时效,应当严格依照法律规定,但通过诉讼时效制度调整买受人此项请求权的必要不明显,后果不积极且与诉讼时效立法的目的不甚相符时,借鉴相关法理解解决现实问题是很有必要的。尤其是我国未建立取得时效制度的情况下,承认买受人的此项请求权应适用诉讼时效,等于使买受人丧失了递进为登记权利人的机会,并可能导致大量的权利争议。
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【相关法条】
   
《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
《中华人民共和国合同法》第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
第一百三十五条 出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。
第一百三十八条 出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的,出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
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