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海南楼市大变局:告别期房销售制度,只卖现房!摆脱房地产依赖!滕州能学习吗?

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发表于 2020-3-11 10:40:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
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澎湃新闻:2月份以来已有超过60个城市出台了稳楼市调控政策,不过在调控政策中,第一个宣布“降首付”的驻马店市及“解禁类住宅”的广州均纷纷撤回文件,松绑政策“一日游”。海南则成为新冠肺炎疫情下,第一个收紧房地产调控的城市,明确以壮士断腕的决心调整产业结构,破除经济发展对房地产的依赖。由此,疫情冲击下的楼市调控走向也备受市场关注。

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海南成全国首个现房销售省份,摆脱房地产依赖

3月7日,海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》),创新提出发展安居型商品住房,对在我省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女),停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房,并规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。

这也是在新冠肺炎疫情下,第一个收紧房地产调控的城市。

《通知》提出改革商品住房预售制度,规定新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃指出,目前海南省因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题,成为房地产投诉和纠纷的最主要因素,实施现房销售制度是为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题。

海南自2018年1月开启断腕“去地产”,彼时,海南省省长沈晓明指出,未来五年海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖,决不让海南变成房地产加工厂。并在之后逐步加码楼市调控,并于同年4月22日实行全域限购。

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第一财经:告别期房销售制度 海南楼市大变局(节选)
作者: 吴俊捷 林春挺

2019年,海南省房地产开发投资同比下降22.1%,商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%,销售均价稳定在每平方米1.5万元左右。

土拍市场为例,海南2019年土地出让金额录得近年新高,突破300亿元。

用“没有最严只有更严”来形容海南这两年的楼市调控政策再精准不过了。

日前,海南省对外宣布一句听起来云淡风轻的“新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度”,宣告了这项兴起于1994年的商品房销售制度被打破了。

头顶国际旅游岛、自由贸易区、国内首个自由贸易港等数个国家政策光环的海南省,是不少地产开发商打造旅游地产项目的不二之选,动辄超千亿元巨量资金押注于此。这轮取消现房销售制度直接将楼市调控的目标精准聚焦到了开发商。

业内人士认为,这也是为了更好规避资金借着建设海南自贸港的名义再度流入房地产,重蹈海南楼市泡沫覆辙,意在引导资金更好流入实体经济。同时,现房销售制度对于偏好高周转、高负债的房企来说提出了更大的资金链挑战。未来,中小房企或者楼市投机分子想再度掘金海南楼市的难度系数也越来越高。
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提前围堵热钱炒楼

3月7日晚,海南省召开新闻发布会,除了宣布“对在海南已经拥有两套及以上住房的本省户籍和常驻居民家庭,停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房”外,最大的政策亮点莫过于“新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度”。

这意味着海南成了国内首个宣布全域推行现房销售制度的省份。

海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃称,此举是为了遏制投机炒房,防止居民占用过多社会公共资源,从而“为自贸港建设提供充分的空间要素保障”。

海南省近两三年持续进行楼市调控,且部分政策的严厉程度引领全国。

2018年3月30日,海南发布“全国最严”的楼市调控政策——海南本省户籍居民家庭,在海南省范围内只能购买1套住房;而且首付不低于七成;在3月30日之后购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

2018年4月22日,海南楼市调控再度加码,对商品住宅“全域限购”,严格限制外省户籍人士购房。楼市调控政策所涉人群也由海南省内扩围至省外。

“史上最严限购令”发布后,海南省房地产市场的调控效果可谓立竿见影。

2019年,海南省房地产开发投资同比下降22.1%,商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%,销售均价稳定在每平方米1.5万元左右。2018年,房地产总投资、销售面积、销售额等多项地产开发核心指标均录得两位数下降。

相较之下,调控前的2017年,海南省房地产开发投资/固定资产投资占比高达49.7%,领跑全国。

“‘全域限购’政策出台后,在海南区域投资的房企整体销售业绩同比下降40%左右。价格走势方面,海口、三亚等为代表的海南城市,楼市价格稳中有降。”中国指数研究院海南区域负责人士在接受第一财经记者采访之际坦言,“史上最严限购令”政策对海南楼市“降温”作用显著。

言及2018年前后的这轮楼市调控,海南省省长沈晓明在多个场合表示:海南房地产的销售对象,已经由岛外居民为主,转变为岛内居民和引进人才为主。

继2018年楼市调控聚焦于促进房产所售群体转变之后,海南省推行现房预售制也意味着调控对象精准锁定至地产开发商。

近一个月来,无锡、西安、衡阳、东莞、山东等多省市出台涉土地出让金缴纳方式和期限、放松预售条件、拓宽融资渠道等纾解房企资金压力。海南是时下国内唯一一个反向升级调控楼市的省份。

预售制度下房企开工建设一般6个月可达到销售条件,交房一般是3年。现房制度等于给房地产市场直接按下了“刹车键”。

现房销售制度一方面将增加开发商的资金压力,另一方面将降低开发商的周转率。如果全面实行现房销售,房企通过预售款项偿还开发贷和进行后续开发的环节就被切断了。对地产商而言,建设开发阶段的资金需由自筹资金和外部贷款弥补,且这些款项使用周期均会被拉长至项目完工销售,项目周转率将被迫下降。

深圳市经典阳光置业发展有限公司海口分公司总经理蔡志喆表示,对于资金撬动能力有限的小地产开发商或者寄望打着立足建设海南自由贸易港的名号,以行炒作楼盘之实的投机主义者来说,分羹海南楼市难度系数越来越大。

对于购房者来说,与开发商的合同纠纷、质量投诉、减配降标、延期交房、虚假承诺、违规销售等维权纷扰也有望减少,利好楼市规范化、透明化、健康化。海南楼市大跃进时期相伴出现的烂尾楼等房企资金链断裂情况也有望得到缓解。

由于现房销售制度主要适用于新出让土地,中原地产首席分析师张大伟也表示,房企手中大多储备有1~2年存量土地、在建工程,政策当前尚不会对海南楼市产生明显影响,后续会逐步显现调控效果。

……

对于海南此番首破国内房屋现售制先河,国内其他城市是否会跟进,业内持谨慎态度。

预售制利好购房者话语权,长远看取消是必然趋势,但是最好的时机,应该是房价处于上涨周期的节点,就目前房地产的趋势看,房价短期内上涨的周期基本结束,过去三年累积的高杠杆已经让很多开发商面临资金压力问题。”王路坦言,短期内国内其他省份跟进海南现房销售政策的可能性不大。


平原五十里,亦可为善国
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